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                风控技巧分享

                 

                楼老师:抵押房和法拍房中一个容易被忽视的"隐形问题"

                                 大家好,我是楼克佳,今天和大家聊一下,借款过程中,如果拿房产做抵押,当中所涉及的最容易被忽视的关键问题——户口。


                        一般来说产权是属于房产证上的产权人,比如说房产证上有两个人,如果没有特殊约定,通常一人占50%。但是如果有的房产证上是有特殊约定,可能其中一个人占70%,还有一个人占30%,就按照百分比来结算,这些情况下产权相对来说都比较清楚。

                        还有一个容易被忽视的"隐形问题"就是房子里有户口,很多人买了这个房子,入住不了,就是因为户口的问题。昨天我看了一篇文章,有个人在上海买了阿里法拍上的房子,现在就是因为户口的问题住不进去,他每年光利息的损失都将近60万。所以抵押房产和购买拍卖的房子,一定要去关注户口的问题。

                拍卖房不适用户口管理条例

                        根据国内的常驻户口管理条例第32条规定,应订立房屋买卖合同,并依法变更产权共有居住房的,如果是这个房子里有户口的,不迁走的话,你可以打官司让☆他迁走。 如果是正常的房产交易,合同会写清楚你首付多少,尾款多少,最后什么时候把里面的〖户口迁走,如果这个当中对方不迁走,打官司,法院是可以强制把他户口迁走的,这是第一种。


                        第二种是通过法院判决、财产继承、亲属间购买产权份额等途径,发生产权转移或者继承权变更的房屋,不适用此条例。也就是说拍卖房不适用。

                        所以如果你要看拍卖房,比如说房子市值大概一千万,但起拍价很便宜,只有600万,700万,你就一定要搞清楚这个房子是否有户口。

                        如果说没有户口相对来说很好,如果是里面有三个户口,甚至是五个户口,那就ω麻烦了。即使这个房子的产权归你了,最后你要去处置的话,他有居住权,他问你要三五十万一个都很正□ 常。你不给他就赖着不走,因为按照规定拍卖的房子不能强制把他户口迁走。所以如果你是在法院里买拍卖房,你要去了解一下,这里面有多少户口,需要多少钱迁走。


                抵押前需签户口承诺书

                        如果是房子做了他项权利抵押登记的,在登记之前,也要去问一下房子里面是否有户口,有几个户口?你可以让他出示户口本,或者自己去派出所查一下,你说想买这个房子,确认一下里面有几个户口。比如说里面有三个户口,就让他写一个承诺:"我是户口所有人我已知某某房产已经抵押给谁谁谁,如果出现了债权问题的话,我将自动迁离户口。

                        这样万一最后你要去处置他的房子,拍卖他的房子,他说我不知道,这个房子是我儿子的,以前我也出过钱的,儿子自己拿去抵押了★,父母住在里面怎么办,你叫我住到哪里去?产权给你,我一直居住在里面,一直住到我去世为止,那你怎么办?所以一定要让父母知道一下儿子把这个房子拿出来抵押这个问题。

                        所以,综上所述,户口还△是非常重要的。拍卖和抵押当中都要去关注户口问题,之前都需要了解清楚,不要觉得这个房子便宜●,买下来最后入住不了,也是一个巨大损失。

                         今天关于拍卖房产和抵押房产中的户口的问题就聊到这里,谢谢大家!