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                风控技巧分享

                 

                楼老师:抵押房产变卖中涉及的三大问题

                                 大家好,我是楼克佳,今天和大家聊一下抵押房产变卖中涉及的三大问题。

                        很多人借款都是把房产拿来做抵押的,钱还不出以后,债权人可以变卖抵押房产来还债,那如何帮这个抵押房产▓去找到最适合他的买家,这是我们在现实中很常见的问题。


                找到合适的买家

                         第一,最重要的是在抵押之前我们就要判断这个房子是否有价有市?

                        比如说北上广的房子市价在1000万左右,里面没有其它债务,你借给他500万,这种房子就是刚需房,是有〓价也有市的,可以很快找到买家接手,还会有些余款,这是有价有市的房子。

                        另外一种是办公房、商铺,还有一些偏远城市的房子,相对来说就比较难,一年半载可能都找不到合适买家。比如说我碰到过在内蒙的别墅,挂牌200多万,看起来很好的房子,但我客户挂牌两年多了也没出手。因为疫情现在的办公楼和商铺从租金到成交量都下跌很厉害,今年和去年的价格就相差很厉害,所以你要首先去判断是否有价有市。

                         第二,在卖房时要判断报价是否合理,比如你逼债务人卖房的时候,他说我要卖1300万,其实这个房子就只值1000万,那他可能就不想卖这个房子。所以你要判断这个房子卖的价格是不是合理,太低债务人吃亏,太高卖不出去,对你的预期也有影响。

                        一般卖房要么让他自己去卖,去中介「公司挂合理的价格,要么我们帮债权人挂牌,有时他忙,或有时他不愿意,我们也会帮他去中介挂牌。最主要的是你去挂牌时,必须讲清楚真实原因,是因为债务抵押的问题,现在还过不了户。切记你在和中介和买房子的人沟通时,必须要非常诚实,要说清楚,最好让对方全款付清,因为你先要还这个抵押借款。


                对买家要坦诚相告

                        第三,你要熟悉房产抵押借款流程。比如说我们是债权人,这个房子市值1000万,抵押500万,我们要和买房的人讲清楚,必须先付给我500万,然后我再去交易中心撤销抵押的他项权利证,在我撤销以后,才可以过户,否则的话,你们的房子是过不了户的。如果你不讲清楚,你真的去交割的时候,买房子的人会很担心,怎么钱付给你了,不能马上办理过户。因为撤销抵押以后要过七天才能过户,不是当天就可以Ψ 过户的,所以一定要提前讲清楚。

                        我现实中也碰到过几个案子,有一个老头欠的金额不多,他就是和买家说清楚了,我欠人家30万,你今天⊙先付30万给我,我去还债,一个星期以后过户,最后交易顺利达成,这就是房东和买房人沟通得比较好的。

                        还有一个案例,我们已经到交易中心了,房东叫买房人先付100万给债权人,买房人就不肯了,他说你们没有和我说清楚今天不能交易,我以为付了100万今天就可以交易了。确实房东也不知道先要撤掉抵押过七天才能交易,他来还和我们商量,说你们是不是可以抵押先撤掉,让他们交易以后再付款,那我们肯定拒绝了,抵押撤了万一有风险呢,必须先拿到款再撤抵押。做了几番沟通,引入中介再担保,房东▆还是先把这个100万给付掉了。

                千万不■能提前撤销抵押

                        有一个案例是欠我们小贷公司200万,买房人是个大学教授,他就说万一①我200万付了以后你们不撤销怎么办?他不放心,这也可以理解。我就解释说我们是有牌照的正规小额贷款公司,不信可以去公司看一下,给写一个证明说收到某某200万房款后立刻撤销抵押。

                        他又说撤销抵押以后,因为这个案子已经到法院了,法院有一个流程,你保证我多少时间可以办这个交易,我们只能实事求是地说法院的时间是不可控的,但我们可以保证收到你的200万以后,当天我们就陪着你一起去法院,把撤销房地产抵押的申请交到法院里去,但后面法院的时间我们是不可控的。

                        后来他就到我们小贷公司去看,的确是正规的,他当天就付了200万给房东,房东立刻就还给我们,收到了这200万以后,我们就把撤销房地产抵押的申请,交到了法院的执行庭。但那时正好是□过年,过了一个多月,法院又在郊区,他买的房子是上海长宁区的,开车过去要一个半小时,法院也比较忙,一直拖了一个多月。买房人就着急了,担心怎么还不能办过户。后来我们小贷公司老总通过私人关系和法院执行庭的领导打了招呼,没几天就撤销了,他就可以去办过户了↓。


                        总结下来,在处理抵押房产借款中要注意的三点问题:一是一定要和买房人说清楚有抵押在里面,这是瞒不过去的,二是你自己要清楚房子究竟值多』少钱,你就能判断这个债务人会不会因为价格的问题去刁难你。三是要熟悉相关流程和手续,你要知道,一般的情况下是先还款,再去撤抵押,再去交易,千万不要先把抵押撤掉,因为万一他们不还款给你,或者解除抵押后又被别人查封,就没有保▽障了。

                        今天关于抵押房产如何找到合适的买家,以及中间一些简单的流程,就和≡大家分享到这里,谢谢大家!